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▲房市交易示意圖。（圖／記者張一中攝）
記者徐珍翔／台北報導
一年一度的報稅季節又來臨，永慶房產集團契約部經理陳俊宏表示，房地合一稅從今（2016）年起實施，此次報稅則適用去年處分不動產者，故適用舊制，出售房屋所得應列為財產交易所得申報，無須考慮房地合一稅問題。
安永執業會計師林志翔指出，房屋的財產交易所得必須依照售價減除實際取得成本核實計算，除非納稅義務人無法掌握原始購買成本，才能採取其他方式推算房屋財產交易所得。
陳俊宏進一步說明，售屋族在財產交易所得計算上，採出售房屋的實際價格減去「取得成本」及「移轉費用」，其中，「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋前一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息；而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。
對於無法舉證買價的房屋，採「標準認定」方式申報，陳俊宏指出，以台北市而言，一般住宅課稅比例為42％，但若符合「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」所認定高級住宅者，課稅比例則為48％。
▲豪宅交易示意圖。（圖／記者李毓康攝）
此外，若民眾出售的房屋是位於台北市售價7,000萬元、新北市售價6,000萬元，以及雙北市以外縣市售價4,000萬元以上的豪宅，且無法舉證買進成本者，則必須以實際銷售價格的15％做為售屋所得，再用土地公告現值跟房屋評定標準價格占融入生活英文比計算房屋所得。
舉例來說，若民眾出售台北市一處1億元的豪宅，一旦無法提出買進成本，國稅局將按房地比例（一般房地為3比7），認列房屋收入為3,000萬元，再依房屋收入的15％，即450萬元作為出售房屋所得，之後併計個人其他所得項目，按5％至45％稅率繳交綜合所得稅。
林志翔也提醒，若民眾買賣預售屋，實際上是買賣預定不動產的「權利」，並非「不動產」的產權移轉，因此課稅方式與出售成屋不同，應依實際獲利完全歸入「財產交易所得」，併入個人綜合所得總額辦理結算申報。
▼民眾若買賣預售屋，在稅制上，並不屬於不動產交易。（雲林英文家教老師圖／記者黃克翔攝）
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